La vivienda es clave para la declaración de la Renta y más si tienes una casa en alquiler. Tanto si es el primer año en el que te toca presentar la renta como arrendador, como si llevas años haciéndolo, te damos unos consejos para pagar menos impuestos por tu vivienda alquilada.
Incluir el alquiler que cobras en la declaración de la renta es obligatorio. El no hacerlo conlleva una multa de Hacienda.
El funcionamiento del arrendamiento de vivienda como arrendador es básicamente el siguiente: como casero cobras un dinero por el alquiler al que puedes restar una serie de gastos. Sobre esta cifra se aplica una reducción del 60% si la casa está alquilada como vivienda y nada si es un negocio. El resultado lo integras en la base imponible general.
Por eso mismo, el porcentaje a pagar en la Renta por el alquiler también dependerá del resto de tus ingresos.
Primeros pasos:
Lo primero que hay que hacer es identificar tu vivienda en alquiler al hacer el IRPF. Si eres de los que has optado por alquilar tu vivienda en propiedad para irte a vivir de alquiler es fácil que te surjan muchas dudas en este punto.
Una vez hecho esto, Hacienda te va a preguntar si la casa también ha estado a tu disposición durante todo el año anterior o solo unos meses.
Los ingresos del alquiler los debes incluir en la declaración la renta. Tienes que poner todo lo que has cobrado por el arrendamiento de forma íntegra, sin ningún tipo de reducción y sin restar ningún gasto.
Gastos que puedes desgravar del alquiler:
Hay una serie de gastos que se pueden desgravar. Gracias a ellos, pagarás menos impuestos por alquilar tu casa.
Solo tributarás por lo que Hacienda considera los rendimientos netos. Es decir, por el dinero que has cobrado menos los gastos deducibles.
Como norma general cualquier gasto que hayas tenido que hacer para alquilar la vivienda se podrá desgravar.
Para ponértelo fácil hemos dividido los gastos deducibles del alquiler por categorías, con ejemplos concretos en cada una de ellas. Estos gastos se restarán después a lo que hayas ganado por el alquiler y harán que los impuestos por alquilar piso se ajusten solo a lo que realmente has obtenido de beneficio.
Intereses de la hipoteca
Al poner el alquiler en la renta puedes desgravar los intereses y otros gastos como las comisiones por amortización de la hipoteca, pero no el principal de la hipoteca (la cantidad que devuelves al banco).
Las reparaciones de la casa alquilada
Los gastos de conservación y reparación forman parte de los gastos de alquiler deducibles. Eso sí, debes tener cuidado al incluirlos.
Aunque pueda parecer sencillo, este es uno de los puntos más conflictivos. El motivo es lo que Hacienda interpreta como una reparación y lo que deja fuera sin posibilidad de incluir como gastos de arrendamiento deducibles.
La AEAT precisa que no tienen la consideración reparaciones o gastos de conservación “las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes”. A efectos prácticos, puedes incluir lo que te has gastado en pintura, arreglar instalaciones o sustituir calefacciones, puertas, ascenso...
Al hacerlo, ten en cuenta que esta sustitución debe ser por un elemento similar, no vale que sea mejor. Si cambias la puerta normal de la vivienda por una de seguridad último modelo, Hacienda considera que es una mejora y no un gasto de reparación o conservación.
IBI, tasas y otros impuestos
Estos gastos forman lo que Hacienda denomina tributos, recargos y tasas de la casa alquilada. Aquí se incluyen los impuestos que pagas por la casa que alquilas siempre que los pagues tú y no provengan de sanciones.
Entre estos tributos por la vivienda que puedes desgravar al pagar impuestos por el alquiler estarían el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado…
La comunidad y otros gastos comunes
Los gastos de comunidad son deducibles en la Renta junto con otros dispendios del edificio que pagues por alquilar tu casa. Hacienda los denomina cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.
Aquí podrás poner los gastos de administración, portería, cuidado de jardines e incluso la comunidad de vecinos. En el caso de haber derramas en la comunidad de vecinos también podrás restarlas siempre que afecten a tus ingresos. Para que lo entiendas mejor, si haces que tus inquilinos paguen por la comunidad no será un gasto deducible. Si la pagas tú, sí.
Esta misma dinámica es la que se aplica a este tipo de gasto de deducible del arrendamiento.
Amortización de la vivienda
Hacienda te permite restar del dinero del alquiler las cantidades destinadas a la amortización de bienes inmuebles. Esto que suena tan técnico quiere decir que puedes imputar un 3% del valor de adquisición o del valor catastral de la casa excluido el suelo (este último puedes verlo en el IBI) para restarlo a los ingresos.
Para calcular la amortización de la casa será suficiente con encontrar el dato y aplicar ese porcentaje. Así darás con la amortización del inmueble arrendado por el lado de la vivienda, no de lo que haya dentro de la misma.
Electrodomésticos, muebles… Amortización de bienes muebles
Al declarar el alquiler también podrás restar las cantidades destinadas a la amortización de bienes muebles. Este apartado engloba las instalaciones, mobiliario y enseres de la casa, que se amortizarán a razón del 10%.
El seguro del hogar
Este es otro gasto del alquiler que puedes desgravar. Figura en el apartado de Otros gastos fiscalmente deducibles.
En este punto podrás desgravar tanto el seguro multirriesgo del hogar como el seguro de incendio, el de responsabilidad civil, el de rotura de cristales… Entre las pólizas deducibles también figura el seguro de protección de pagos por el alquiler.
Los suministros del hogar
Esto es menos habitual, pero también pueden deducirse siempre que seas tú quien los pagues. La factura de la luz, del agua, internet… si la pasan a tu cuenta y no se la cobras al inquilino, podrás restarlas a los ingresos. Eso sí, en caso de que la pague el inquilino, no podrás desgravar por ella aunque esté a tu nombre a no ser que se incluya dentro del alquiler que paga.
Gastos de formalización del contrato
Por último, también puedes poner aquí los gastos de formalización del contrato de alquiler que te cobró la inmobiliaria o los del abogado, así como los gastos de defensa jurídica en caso de haberlos.
Además de los gastos deducibles por la vivienda también podrás compensar importes pendientes de deducir de la renta de los últimos años. Estos importes pendientes incluyen gastos que no pudiste desgravar del arrendamiento en años anteriores. A modo de ejemplo, imagina que pusiste la casa en alquiler los dos últimos meses de un año, pero con lo ingresado no cubriste el resto de gastos. Esas pérdidas o gastos pendientes de deducir, podrás imputarlos al tributar por el alquiler en otros ejercicios.
Del mismo modo, si vas a dejar importes pendiente de deducir este año, deberás consignarlos en una casilla, para que después figuren como gastos de ejercicios anteriores.
A la hora de imputar gastos, solo podrás imputar la parte proporcional al tiempo que haya estado alquilada la vivienda.
Reducciones que puedes aplicar
Simplemente restando los gastos que has tenido al alquiler cobrado pagarás muchos menos impuestos por alquilar tu casa. Pero es que, además, también puedes aplicar una reducción del 60% sobre esa cantidad independientemente de la edad del inquilino.
El resultado es que solo pagarás un 40% del rendimiento neto de tu alquiler. A modo de ejemplo, si ganaste 10.000 euros con tu alquiler, solo sumarás 4.000 euros al hacer la renta.
Cuántos impuestos pagas por alquilar tu vivienda
El siguiente y último paso es incluir el alquiler en la Renta para saber cuánto se paga por el arrendamiento de vivienda. Los ingresos por el alquiler se sumarán a la base general del IRPF donde también está tu salario o la pensión, por ejemplo.
El porcentaje concreto a pagar por el alquiler dependerá será ya el que te corresponda según los tipos generales de IRPF, que son los siguientes:
| Tramos IRPF | Tipos a aplicar |
|---|---|
| Desde 0 hasta 12.450€ | 19% |
| De 12.450€ a 20.200€ | 24% |
| De 20.200€ a 35.200€ | 30% |
| De 35.200€ a 60.000€ | 37% |
| De 60.000€ a 300.000€ | 45% |
| Más de 300.000€ | 47% |
Recuerda que estos tipos se aplican de forma progresiva y que a la hora de calcular el IRPF también se restarán los gastos deducibles para pagar menos impuestos, así como los mínimos personal y familiar.
Qué pasa cuando cambias de casa ese año o alquilas tu casa por primera vez
Dentro de la fiscalidad por el dinero del arrendamiento de vivienda hay un caso muy particular: cuando alquilas tu casa en propiedad y te marchas a vivir de alquiler. Este tipo de contribuyentes tiene una serie de dudas muy concretas que vamos a tratar.
¿Puedo desgravar por la compra de la casa?
Si venías deduciendo por la compra de tu vivienda podrás seguir haciéndolo. De nuevo, se mantiene el criterio de proporcionalidad: solo podrás desgravar por el tiempo que la casa en propiedad fue efectivamente tu vivienda habitual.
¿Qué pasa si no declaras el alquiler de la vivienda?
Tributar por el alquiler de tu casa es obligatorio. De hecho, no hacerlo conlleva sanción. Si Hacienda detecta que no has pagado impuestos por el alquiler te impondrá una sanción que puede ser de hasta el 150% de las cantidades que tenías que haber pagado.
Es importante que consultes con un asesor fiscal o un profesional contable para obtener orientación específica, en Asesoría El Bosque somos expertos en Declaración de la Renta, sobre tu situación fiscal y cómo declarar los ingresos por alquiler de vivienda. Esto te ayudará a cumplir con tus obligaciones fiscales y a maximizar tus beneficios fiscales dentro del marco legal establecido.
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Fuentes:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/Retenciones.shtml
https://www.finect.com/usuario/Josetrecet/articulos/pagas-renta-alquilar-vivienda